Tasador: Rol, Requisitos y Cómo Valora Propiedades

La figura del tasador es fundamental en múltiples operaciones económicas y legales que involucran bienes de diverso tipo, especialmente en el ámbito inmobiliario. Un tasador es el profesional encargado de determinar de manera objetiva el valor económico de un activo en un momento dado. Esta labor requiere de conocimientos especializados, una metodología rigurosa y una profunda comprensión de los factores que influyen en dicho valor. No se trata simplemente de asignar un número, sino de realizar un análisis exhaustivo que respalde la cifra final.

La tasación es un proceso que genera confianza y transparencia en el mercado. Ya sea para la compraventa de una vivienda, la solicitud de un crédito hipotecario, la determinación de impuestos, o incluso en procesos legales como expropiaciones, contar con una tasación profesional es indispensable. Es una tarea de gran responsabilidad, dado que los resultados de un informe de tasación pueden tener un impacto significativo en las decisiones y transacciones de las partes involucradas.

¿Qué Hace Exactamente un Tasador?

La función principal de un tasador o valuador es determinar el valor de diferentes tipos de bienes. Aunque comúnmente se asocia con la tasación de bienes raíces (propiedades, terrenos, edificaciones), los tasadores también pueden especializarse en la valoración de otros activos, como maquinaria, obras de arte, negocios, o incluso evaluar pérdidas cubiertas por pólizas de seguros como peritos y asesores de pérdida.

En el contexto inmobiliario, que es donde a menudo se requiere esta figura, el tasador realiza una evaluación detallada de una propiedad para establecer su valor comercial o de mercado. Esto implica mucho más que una simple inspección visual. El profesional debe investigar, analizar y considerar una amplia gama de factores físicos, económicos y sociales que afectan el precio de un inmueble. Su objetivo es proporcionar un informe objetivo que refleje el valor real del bien en el mercado.

La tasación de propiedades es crucial para:

• Transferencias de dominio: Determinar un precio justo para compradores y vendedores.
• Otorgamiento de créditos: Servir como garantía para préstamos hipotecarios, asegurando al banco que el valor del inmueble respalda el monto prestado.
• Tributación: Establecer el valor fiscal de una propiedad para el cálculo de impuestos.
• Expropiación: Determinar la compensación justa para el propietario.
• Herencias y divisiones patrimoniales: Valorar los bienes para su reparto equitativo.

Dada la importancia de estos procesos y los intereses económicos que están en juego, la tasación debe ser una tarea realizada con la máxima seriedad, objetividad y profesionalismo. El informe de tasación debe ser claro, justificando el valor asignado mediante datos y análisis concretos.

Requisitos y Profesiones para Ser Tasador

Para ejercer como tasador, especialmente en el ámbito inmobiliario y para fines oficiales o bancarios, generalmente se requiere poseer una titulación universitaria específica y, en muchos casos, estar colegiado en el gremio profesional correspondiente. La profesión que debe tener un tasador está directamente relacionada con la naturaleza del bien a tasar.

Según la información proporcionada, para la valoración de fincas urbanas, solares e inmuebles edificados, particularmente aquellos destinados a uso residencial, los profesionales habilitados suelen ser:

• Arquitectos
• Aparejadores
• Arquitectos Técnicos

Cuando la tasación concierne a otros tipos de bienes o edificaciones con usos específicos (industriales, agrícolas, etc.), se requieren ingenieros o ingenieros técnicos con la especialidad pertinente. Por ejemplo, un ingeniero industrial podría ser necesario para tasar una fábrica o maquinaria compleja.

Además de la formación académica, un tasador debe poseer un alto nivel de habilidad, a menudo considerado de experto. Esto implica no solo el conocimiento técnico para aplicar las metodologías de valoración, sino también:

• Capacidad de análisis crítico.
• Conocimiento profundo del mercado inmobiliario local y sus tendencias.
• Habilidad para identificar y evaluar las variables que afectan el valor.
• Integridad y ética profesional para garantizar la objetividad del informe.
• Habilidades de comunicación para redactar informes claros y comprensibles.

En muchos países, existen normativas específicas que regulan la actividad de tasación y establecen quiénes están legalmente autorizados para realizarla, asegurando que solo profesionales cualificados puedan emitir informes válidos para ciertos fines (como los bancarios).

El Complejo Proceso de Valorar una Propiedad

Tasar una propiedad es una tarea compleja que va más allá de estimar un precio. Requiere un análisis minucioso de múltiples variables que inciden en su valor real. El tasador debe ser capaz de evaluar el estado actual de la propiedad y considerar sus proyecciones económicas futuras, siempre manteniendo una perspectiva objetiva.

El proceso de tasación implica varias etapas, que generalmente incluyen:

1. Solicitud y recopilación de información: Recibir el encargo y obtener toda la documentación disponible de la propiedad (escrituras, planos, notas registrales, etc.).
2. Inspección del inmueble: Visitar la propiedad para verificar sus características físicas, estado de conservación, calidad de los materiales, distribución, equipamiento, etc.
3. Análisis del mercado: Estudiar el comportamiento del mercado en la zona donde se ubica la propiedad, incluyendo transacciones recientes de inmuebles similares.
4. Análisis de variables clave: Evaluar en detalle los factores que influyen en el valor.
5. Aplicación de métodos de valoración: Utilizar las metodologías técnicas adecuadas (comparación, costo, rentabilidad) para calcular el valor.
6. Redacción del informe de tasación: Documentar todo el proceso, el análisis, los cálculos y justificar el valor final asignado.

Las variables que inciden en la avaluación de una propiedad, y que el tasador debe revisar exhaustivamente, son diversas y pueden agruparse en diferentes categorías:

Variables Físicas

• Tamaño de la propiedad: Se refiere tanto a la superficie del terreno como a los metros cuadrados construidos del inmueble. Un mayor tamaño, tanto de parcela como de construcción, suele incrementar el valor, aunque la proporción entre ambos también es relevante.
• Antigüedad y estado de conservación: Los años de construcción y el mantenimiento recibido afectan significativamente el valor. Una propiedad más nueva o recientemente rehabilitada tendrá un mayor valor que una antigua y deteriorada, aunque la calidad de los materiales originales y la solidez de la construcción (como la diferencia entre adobe y concreto) también son determinantes.
• Calidad de construcción y materiales: El tipo de estructura, cerramientos, acabados interiores y exteriores, y las instalaciones (electricidad, fontanería) influyen en la durabilidad, el confort y, por tanto, el valor.
• Equipamiento y distribución: La cantidad de habitaciones, baños, la amplitud de la cocina, sala de estar, comedor, y la existencia de extras como piscina, jardín, garaje, o terrazas, así como una distribución funcional, aumentan el atractivo y el valor de la propiedad.

Variables de Ubicación y Entorno

• Ubicación: Considerado uno de los factores más importantes. La comuna, barrio o zona donde se emplaza la propiedad es crucial. Factores como la seguridad, el prestigio de la zona, la cercanía a áreas verdes, centros de ocio o culturales, y la calidad general del entorno (apariencia de casas vecinas, limpieza de calles) tienen un gran impacto.
• Conectividad y accesibilidad: La proximidad a vías de acceso principales, la disponibilidad de transporte público (metro, autobús) y la facilidad para desplazarse a otras partes de la ciudad o región son muy valoradas.
• Nivel de urbanización y servicios: Especialmente relevante en zonas no completamente consolidadas o parcelaciones. La disponibilidad de servicios básicos como agua potable, alcantarillado, electricidad, gas natural, telefonía e internet de alta velocidad incrementa el valor. Cuantos más servicios disponga la propiedad, mayor será su cotización.
• Proximidad a servicios y equipamientos: La cercanía a colegios, universidades, hospitales, centros de salud, supermercados, centros comerciales, parques, zonas deportivas y otros servicios esenciales o de interés, mejora la calidad de vida y eleva el valor del inmueble.

Variables Económicas y de Mercado

• Comportamiento del mercado local: Las tendencias de precios en la zona, la oferta y la demanda de propiedades similares en ese momento.
• Situación económica general: Factores macroeconómicos como las tasas de interés hipotecarias, la inflación, el empleo y la confianza del consumidor pueden influir en el mercado inmobiliario.
• Normativa urbanística: Las regulaciones sobre usos del suelo, edificabilidad y posibles desarrollos futuros en la zona pueden afectar significativamente el valor de un terreno o propiedad existente.

La combinación y el peso relativo de estas variables son analizados por el tasador para llegar a una conclusión de valor. Es una tarea que requiere experiencia y criterio profesional.

Avalúo Fiscal vs. Avalúo Comercial: Entendiendo la Diferencia

Uno de los aspectos que a menudo genera confusión es la diferencia entre el avalúo fiscal y el avalúo particular o comercial de una propiedad. Es común observar que la tasación comercial siempre es significativamente mayor que la fiscal, y entender por qué es fundamental.

Aquí presentamos una tabla comparativa para clarificar las diferencias:

La tasación fiscal está diseñada para propósitos recaudatorios y se basa en criterios masivos y estandarizados que se actualizan periódicamente. Aunque considera factores como la ubicación y el tipo de construcción, no profundiza en las características específicas de cada inmueble ni refleja las fluctuaciones diarias o puntuales del mercado. Por ello, tiende a ser más baja.

Por otro lado, la tasación comercial busca determinar el precio más probable al que una propiedad podría venderse en el mercado libre en un momento dado. Considera de forma detallada todas las variables físicas y de entorno, analiza las transacciones recientes y utiliza métodos de valoración que reflejan la realidad del mercado. Su objetivo es encontrar el valor comercial, que es el precio máximo que un comprador estaría dispuesto a pagar.

¿Cuánto Gana un Tasador y Cuánto Cuesta una Tasación?

La pregunta sobre cuánto gana un tasador es compleja, ya que sus ingresos pueden variar significativamente dependiendo de si trabaja de forma independiente, para una empresa de tasación, un banco, o una entidad pública. Los tasadores con mayor experiencia, especialización y reputación, especialmente aquellos con nivel de habilidad considerado experto, tienden a tener ingresos más altos.

El costo de una tasación, en cambio, se relaciona directamente con el servicio prestado y quién lo solicita. Generalmente, el costo de tasar una propiedad recae sobre la persona o entidad que encarga el servicio.

• En compraventas directas sin crédito bancario: El comprador suele asumir el costo si desea una tasación para asegurarse del valor.
• En operaciones con crédito hipotecario: La institución financiera que otorga el préstamo es quien encarga la tasación para verificar el valor de la garantía. El costo de esta tasación se suele cargar al cliente como parte de los gastos operacionales del crédito.
• Cuando un particular pide una tasación para vender: El propietario asume el costo.

La forma en que se cobra el servicio de tasación puede variar. Algunas empresas o profesionales cobran una tarifa fija, mientras que otras lo hacen en función del valor de la propiedad. Es común, especialmente si se contrata a través de intermediarios como corredoras de propiedades, que se aplique un porcentaje sobre el valor de tasación. El texto de referencia menciona que las corredoras de propiedades suelen cobrar alrededor del 0,2% del valor de la propiedad por este servicio.

Esto significa que, si una casa se tasa en $50 millones de pesos, el costo de la tasación sería aproximadamente de $100.000 pesos (0,2% de $50.000.000). Es importante consultar las tarifas específicas con el profesional o la empresa de tasación antes de contratar el servicio.

Preguntas Frecuentes sobre la Tasación y los Tasadores

A continuación, respondemos algunas preguntas comunes que surgen sobre esta profesión y su labor:

¿Necesito ser arquitecto o ingeniero para ser tasador de propiedades?

Sí, en la mayoría de los casos y para que la tasación tenga validez oficial (como para créditos hipotecarios), se requiere una titulación universitaria en arquitectura, arquitectura técnica (aparejador) o ingeniería con especialidad relevante para el tipo de bien a tasar.

¿El avalúo fiscal es el precio al que debo vender mi propiedad?

No. El avalúo fiscal es un valor administrativo utilizado principalmente para fines tributarios. El precio de venta de una propiedad se basa en su avalúo comercial, que es significativamente más alto y refleja el valor real de mercado según las condiciones actuales y las características específicas del inmueble.

¿Quién paga la tasación de una propiedad?

Generalmente, quien encarga el servicio es quien paga la tasación. En el caso de créditos hipotecarios, aunque el banco la encarga, el costo suele repercutir en el cliente (el solicitante del crédito) como parte de los gastos de formalización.

¿Cuánto tiempo tarda un proceso de tasación?

El tiempo puede variar dependiendo de la complejidad de la propiedad, la carga de trabajo del tasador y la rapidez en la entrega de la documentación necesaria. Sin embargo, un proceso de tasación de una propiedad residencial estándar suele completarse en unos pocos días hábiles, una vez realizada la visita.

¿Puedo tasar mi propiedad yo mismo?

Aunque puedes investigar precios de propiedades similares en tu zona para tener una idea, solo un tasador profesional cualificado puede emitir un informe de tasación oficial y objetivo que sea válido para fines legales, bancarios o fiscales.

Conclusión

Ser tasador es una profesión que demanda una sólida formación académica, conocimiento técnico y una gran capacidad de análisis. Son profesionales esenciales en el mercado inmobiliario y financiero, garantizando la transparencia y la objetividad en la determinación del valor de los bienes. Su labor, aunque compleja y que requiere un nivel de habilidad experto, es crucial para el buen funcionamiento de numerosas transacciones y procesos legales.

Entender qué implica una tasación, quiénes pueden realizarla, cómo se determina el valor y la diferencia entre los distintos tipos de avalúo es fundamental para cualquier persona que participe en operaciones que involucren bienes raíces.

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