Honorarios de Agrimensor en CABA 2023

Los agrimensores, también conocidos como topógrafos o cartógrafos, son profesionales altamente cualificados que se dedican a determinar posiciones exactas en la superficie terrestre, preparar mapas, gráficos y otras representaciones visuales de características físicas y límites. Su trabajo es fundamental en la planificación territorial, la construcción y las transacciones inmobiliarias, aplicando principios científicos y matemáticos rigurosos.

Si bien la pregunta sobre cuánto gana un agrimensor en Argentina de forma general puede tener múltiples respuestas dependiendo de la experiencia, especialización y ámbito (público o privado), el texto proporcionado se enfoca en un aspecto muy específico y relevante en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) a partir de 2023: los honorarios que deben abonarse por la constitución o verificación del estado parcelario de ciertos inmuebles.

Esta nueva disposición en CABA ha generado un impacto directo en los costos asociados a la compraventa y otros trámites de inmuebles que no están bajo el régimen de propiedad horizontal. Anteriormente, este trámite no era un requisito general para todas las operaciones, pero una ley nacional de 2007, cuya implementación en CABA estaba pendiente, ahora lo hace obligatorio en muchos casos.

El objetivo principal detrás de esta medida es la verificación y el control de las superficies reales de los inmuebles, contrastándolas con lo que figura en los registros catastrales. Esto tiene implicancias directas en la recaudación de impuestos como el ABL (Alumbrado, Limpieza y Barrido) y el Impuesto Inmobiliario, ya que permite detectar superficies construidas no declaradas. Además, busca identificar construcciones en contravención que no se convalidan y que, eventualmente, deberán ser regularizadas o demolidas.

¿Qué Inmuebles Deben Pagar los Honorarios del Agrimensor en CABA?

A partir de 2023, al constituir, modificar o transferir derechos reales sobre inmuebles ubicados en la Ciudad de Buenos Aires, ya sean parcelas baldías o construidas, se añadió el requisito de verificar o constituir previamente el estado parcelario. Esto implica contratar a un ingeniero agrimensor para realizar los actos de mensura necesarios.

Sin embargo, esta obligación no alcanza a todos los inmuebles. Están exentos de este costo y trámite los edificios que se encuentran afectados a propiedad horizontal, como departamentos, cocheras, locales comerciales (si forman parte de un consorcio), consultorios, entre otros. También se incorporaron exenciones para la transferencia de dominio de parcelas con plano de propiedad horizontal ya registrado, transferencias a título gratuito (donaciones) y aquellas realizadas por reorganización societaria.

En resumen, la obligación recae principalmente sobre inmuebles como casas unifamiliares, terrenos baldíos, galpones, fábricas y otros edificios que no están subdivididos bajo el régimen de propiedad horizontal, cuando son objeto de compraventa u otra transferencia de dominio.

¿Cuánto Cobran los Agrimensores por este Trámite en CABA? Honorarios Mínimos Sugeridos

El Consejo Profesional de Agrimensura de CABA sugiere honorarios mínimos para la realización de estos trabajos. Estos valores varían considerablemente según el tamaño del inmueble y el tipo de tarea específica dentro del proceso de constitución del estado parcelario. Es crucial entender que estos son valores *sugeridos* y *mínimos*, y el costo final puede ser mayor dependiendo del profesional y la complejidad del trabajo.

A continuación, se detallan los honorarios mínimos sugeridos por el Consejo Profesional de Agrimensura de CABA para diferentes tamaños de inmuebles y tipos de mensura, según la información disponible:

Como se puede observar, para inmuebles de mayor superficie, especialmente aquellos con construcciones extensas, los honorarios del agrimensor representan un costo significativo dentro de la operación inmobiliaria. Por ejemplo, para un terreno de 5.000 m² con construcciones importantes, los honorarios mínimos sugeridos pueden superar los 11 millones de pesos (sumando todos los conceptos).

Cómo Funciona la Obligación de Mensura y el Proceso

Cuando el titular de dominio de un terreno baldío o una parcela edificada (casa, galpón, fábrica, etc.) en CABA desea transferir la propiedad mediante una compraventa, debe contratar a un ingeniero agrimensor matriculado para que realice la constitución del estado parcelario. Este trámite es previo a la escrituración.

El agrimensor contratado es el encargado de compilar toda la documentación necesaria y dar inicio al expediente, generalmente a través de la plataforma de Trámites a Distancia (TAD). Debe obtener de la Dirección de Catastro los antecedentes relevantes y los formularios correspondientes. Posteriormente, realiza las tareas de campo, que implican la medición física del inmueble y la verificación de sus límites y construcciones.

Una vez finalizado el trabajo de campo, el profesional vuelca la información obtenida en los formularios y croquis requeridos y los presenta ante la Dirección de Catastro. Catastro valida la documentación. Si existe una diferencia entre la superficie construida declarada (empadronada) y la verificada en la mensura, el expediente pasa por la AGIP (Administración Gubernamental de Ingresos Públicos) para que realice un revalúo del inmueble. Finalmente, Catastro confecciona el certificado del estado parcelario, que es el documento que el escribano interviniente en la operación necesitará para poder otorgar la escritura traslativa de dominio.

Plazos y Demoras del Trámite

Originalmente, los plazos estimados por la Subsecretaría de Gestión Urbana del Gobierno porteño para la intervención del organismo (sin contar el tiempo que le lleva al agrimensor realizar el trabajo de campo y armar el expediente) eran de aproximadamente 8 días si no se requería revalúo por parte de AGIP, y de unos 15 días adicionales si AGIP debía intervenir. Sin embargo, la experiencia práctica ha demostrado que estos plazos se están excediendo considerablemente, llegando a demorar varias semanas o incluso meses. Esto puede generar demoras significativas en las operaciones inmobiliarias en curso y, en algunos casos, poner en riesgo su concreción.

La normativa establece una vigencia para el estado parcelario constituido o verificado: dos años para parcelas baldías y seis años para parcelas edificadas. Esto significa que, una vez realizado el trámite, el certificado es válido por ese período.

Implicancias de las Diferencias Encontradas y Recomendaciones

Una de las consecuencias directas de este trámite es la posible detección de diferencias entre la superficie construida declarada y la real. Si AGIP detecta mayores superficies no declaradas, informará al escribano, quien deberá retener al vendedor el monto correspondiente a los impuestos no pagados sobre esa superficie adicional, hasta que se regularice la situación. Además, el certificado catastral puede incluir una nota indicando que existen construcciones en contravención que no se convalidan y que deben ser demolidas o regularizadas mediante la presentación de un plano de obra civil conforme.

El comprador, al aceptar la operación con un certificado que muestre estas diferencias o notas, lo hace de forma implícita, lo que podría llevar a renegociaciones o complicaciones futuras si no se regulariza la situación. La regularización de construcciones puede ser un proceso largo, que podría superar el año.

Dada la vigencia de varios años del estado parcelario y las demoras que el trámite puede experimentar, sumado al número limitado de agrimensores matriculados en CABA (alrededor de 330 a principios de mayo de 2023, muchos de ellos nuevos provenientes de la Provincia de Buenos Aires), se recomienda encarecidamente a quienes tienen su terreno o finca en venta en la Ciudad de Buenos Aires que no esperen a tener una oferta de compra para recién iniciar el trámite de constitución del estado parcelario. Realizarlo con anticipación puede evitar demoras inesperadas que pongan en peligro la operación.

Preguntas Frecuentes sobre el Estado Parcelario en CABA

¿Qué inmuebles están obligados a realizar la mensura para el estado parcelario en CABA?
Principalmente, aquellos que no están bajo el régimen de propiedad horizontal, como casas, terrenos baldíos, galpones, fábricas, etc., al momento de transferir su dominio.

¿Quién debe pagar los honorarios del agrimensor por este trámite?
Según la información proporcionada, el costo de abonar los honorarios del agrimensor recae sobre el transmitente o vendedor del inmueble.

¿Por qué se exige este trámite ahora?
Para dar cumplimiento a una ley nacional y verificar las superficies reales de los inmuebles, detectar construcciones no declaradas o irregulares, y controlar la correcta liquidación de impuestos como ABL e Impuesto Inmobiliario.

¿Cuánto tiempo es válido el certificado de estado parcelario?
Tiene una vigencia de dos años para parcelas baldías y de seis años para parcelas edificadas.

¿Qué ocurre si se detectan construcciones no declaradas?
AGIP puede retener impuestos al vendedor por la superficie no declarada, y el certificado puede indicar que esas construcciones deben ser regularizadas o demolidas.

En conclusión, si bien no se proporciona un 'salario' general de un agrimensor en Argentina, la información detallada sobre los honorarios mínimos sugeridos en CABA para la constitución o verificación del estado parcelario ilustra un aspecto importante de sus ingresos profesionales en el ámbito privado. Este trámite, obligatorio desde 2023 para ciertos inmuebles en la capital argentina, representa un costo significativo en las operaciones inmobiliarias y subraya la importancia del rol del agrimensor en la seguridad jurídica y fiscal de las propiedades.

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